Gewährleistung VOB
Die Abwicklung von Mängeln nach der Bauabnahme ist oft mit Unsicherheiten verbunden – insbesondere, wenn es um die Frage geht, welche Gewährleistungsfristen gelten.
Gerade bei Bauprojekten, die nach der Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen (VOB/B) abgewickelt werden, weichen die Regelungen von den gesetzlichen Bestimmungen im BGB ab.
Wer hier nicht aufpasst, riskiert Fristversäumnisse, rechtliche Nachteile oder Streitigkeiten.
Ein klarer Überblick über die Gewährleistung nach VOB ist daher unerlässlich.
Was ist die VOB/B und wann kommt sie zur Anwendung?
Die VOB/B (Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen – Teil B) ist ein speziell für das Bauwesen entwickeltes Vertragswerk.
Sie wird freiwillig zwischen Auftraggeber und Auftragnehmer vereinbart und regelt u. a. die Ausführung, Abnahme, Mängelhaftung und Gewährleistung von Bauleistungen.
Die VOB/B ersetzt nicht das BGB, sondern modifiziert es – und zwar nur dann, wenn sie vertraglich ausdrücklich einbezogen wurde.
Gewährleistungsfrist nach VOB – was gilt?
Die reguläre Gewährleistungsfrist nach VOB beträgt vier Jahre ab Abnahme der Bauleistung.
Es sind jedoch abweichende Fristen möglich, sofern diese ausdrücklich im Bauvertrag festgelegt wurden.
Für wartungsbedürftige Bauteile wie beispielsweise technische Anlagen wird häufig eine verkürzte Frist von zwei Jahren vereinbart.
In manchen Fällen enthalten Bauverträge Sondervereinbarungen, durch die die Frist auf fünf Jahre verlängert werden kann.
Auch Verkürzungen der Gewährleistungsfrist sind grundsätzlich zulässig, sofern sie transparent gestaltet sind und von beiden Vertragsparteien einvernehmlich beschlossen wurden.
Beginn der Gewährleistungsfrist – wann startet sie?
Die Frist beginnt mit der Abnahme der Bauleistung.
Diese kann auf unterschiedliche Weise erfolgen:
Entweder förmlich durch ein schriftliches Abnahmeprotokoll, das von beiden Parteien unterzeichnet wird, oder fiktiv, wenn der Auftraggeber eine gesetzte Frist zur Abnahme unbeantwortet verstreichen lässt.
Darüber hinaus ist auch eine konkludente Abnahme möglich, beispielsweise durch die Ingebrauchnahme des Bauwerks, etwa durch Einzug oder anderweitige Nutzung.
Fehlt eine dokumentierte Abnahme, kann dies später zu Streitfällen führen – etwa darüber, ob die Gewährleistungsfrist schon läuft oder nicht.
Mängelanzeige nach VOB – so läuft das Verfahren
Tritt während der Gewährleistungsfrist ein Mangel auf, muss dieser dem Auftragnehmer schriftlich angezeigt werden.
Dabei sind möglichst genaue Angaben zur Art und zum Ort des Mangels zu machen.
Der Auftragnehmer hat daraufhin die Pflicht, den Mangel innerhalb einer angemessenen Frist zu beseitigen.
Kommt er dieser Pflicht nicht nach, darf der Auftraggeber den Mangel auf eigene Kosten beseitigen lassen und die Kosten vom Auftragnehmer einfordern oder einbehalten.
Unterschiede zur Gewährleistung nach BGB
Die Gewährleistung nach der VOB/B unterscheidet sich deutlich von der gesetzlichen Regelung im BGB.
Diese Unterschiede sind für alle Vertragsparteien von großer Bedeutung:
Diese Unterschiede wirken sich auf Haftungsfragen, Beweislasten und Verjährung maßgeblich aus – deshalb sollten alle Beteiligten genau prüfen, welche Vertragsgrundlage gilt.
Häufige Fehler und rechtliche Stolperfallen
Zu den häufigsten Fehlern und rechtlichen Stolperfallen im Zusammenhang mit der Gewährleistung nach VOB zählt zunächst die fehlende wirksame Einbeziehung der VOB in den Bauvertrag.
In solchen Fällen findet automatisch das BGB Anwendung – oft, ohne dass den Vertragsparteien dies bewusst ist.
Ein weiterer typischer Fehler besteht darin, die Abnahme nicht zu dokumentieren.
Dadurch entsteht Unklarheit darüber, wann die Gewährleistungsfrist überhaupt beginnt.
Wird zudem die Verjährungsfrist nicht im Blick behalten, können Mängelrechte unbemerkt verfallen.
Schließlich ist auch das Versäumnis, eine Mängelanzeige schriftlich einzureichen, problematisch, da der betreffende Mangel dann nicht wirksam durchgesetzt werden kann.
Sorgfalt und strukturierte Prozesse helfen, diese Fehler zu vermeiden.
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